Le déficit peut être mauvais signe pour le professionnel ou les revenus d’une activité, mais en cas de déficit fiscal, c’est plutôt un très bon signe pour l’investisseur en location meublée. Ce marché est d’ailleurs en pleine croissance, comme ces recettes à cause de l’augmentation de la mobilité étudiante et professionnelle. De plus, la location meublée permet d’avoir des revenus supérieurs à la location nue, et donc une fiscalité très incitative. Les LMNP ont des loyers en moyenne 10% à 20% plus chers.
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C’est quoi le déficit fiscal ?
Le déficit n’est pas possible pour tous les investissements immobiliers, mais pour l’investissement dans une location meublée sous le statut LMNP donne droit à un régime fiscal très avantageux, comme la possibilité d’annuler son impôt sur les premières années au moins. Le déficit fiscal est un dispositif possible sur les locations en immobilier qui sont meublées notamment par le biais de travaux énergétiques ou de rénovations avant la signature du contrat de bail de votre location LMNP.
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Ce dispositif autorisé par la loi va faire diminuer l’assiette fiscale de vos revenus locatifs jusqu’à tout simplement supprimer l’impôt qui est normalement imposé par la loi.
Comment effacer l’impôt ?
L’exonération des impôts se fait grâce aux amortissements des régimes fiscaux selon celui que vous choisissez pour votre bien en statut LMNP. Vous avez le choix :
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- Le régime micro BIC
- Le régime réel
Le régime micro BIC va vous permettre de bénéficier de 50% d’abattements sur vos revenus locatifs. Ainsi, l’imposition portera seulement sur la moitié de vos revenus locatifs alors que les recettes sont plus élevées qu’en location nue. Le montant de vos impôts est donc réduit et aux avantages du régime micro BIC.
Mais, le régime réel est encore plus intéressant. L’amortissement comptable va continuer de fonctionner après deux ans contrairement à la location nue, ce qui veut dire que vous pouvez arriver à un montant de l’impôt foncier égal à 0 €. Pour ce faire, il faut calculer l’amortissement de chaque composant de votre location meublée. Un dîner d’affaires avec l’agent immobilier, les travaux de rénovations, le gros œuvre, un bien meuble, etc. Comparée aux locations nues, la liste des charges déductibles par amortissement n’est pas stricte et permet en conséquence de faire passer la plupart des charges en amortissement jusqu’à obtenir une assiette fiscale vide. Utilisé correctement, le déficit foncier peut largement profiter au loueur qui verra ses recettes augmenter automatiquement.
L’impôt foncier ne sera plus à votre charge si vous investissez dans une résidence de services ou de tourisme sous le statut de location meublée. L’impôt foncier sera à la charge du gestionnaire de la résidence.
Les avantages du statut fiscal des LMNP
Hors le déficit foncier, le statut fiscal de LMNP comporte de nombreux autres avantages.
D’abord, pour le propriétaire ou l’investisseur qui verra ses charges largement réduites. Ensuite parce que pour une durée de bail plus courte (moins d’une année contre 3 ans pour les locations nues), les loyers sont entre 10% à 20% plus chers, donc des revenus locatifs plus élevés avec un renouvellement de locataires plus grands. Ce qui veut dire qu’avec quelques rénovations ou un coup de peinture entre chacun, vous continuerez de profiter des amortissements et du déficit foncier pour payer très peu voir, pas d’impôt du tout.
Bien que le prix locatif soit parfois moins intéressant, le marché est en pleine expansion. Les étudiants sont la clientèle majoritaire de ces résidences à cause de leur besoin constant de mobilité. Que ce soit pour un voyage, des études ou un échange Erasmus. En plus d’un gain de temps, les étudiants économisent aussi de l’argent parce que l’aménagement d’une habitation coûte souvent très cher.
