La crise sanitaire a touché pratiquement tous les secteurs d’activité, avec des répercussions susceptibles d’être durables, notamment en raison des changements dans le comportement des consommateurs. Bien que l’immobilier ait été directement affecté par l’introduction de mesures restrictives de cisaillement, le marché de la pierre semble avoir montré une très forte résilience. En temps de crise, l’immobilier semble plus que jamais considéré par les Français comme une valeur de refuge.
Évolution des prix
Loin du scénario catastrophe tant redouté ou fantasmé, la réalité du marché immobilier a pris tout le monde de court. Durant le premier confinement, les transactions se sont figées, c’est vrai, mais les prix n’ont pas vacillé. Dès la sortie du tunnel, en juin et juillet, un effet de rattrapage s’est fait sentir : les ventes sont reparties à un rythme rarement atteint. Le second confinement, lui, a laissé le marché quasiment insensible, avec une activité toujours soutenue. Près d’un million de transactions ont eu lieu sur l’année, preuve que le secteur n’a pas cédé à la panique générale. Côté prix, la barre s’est fixée à 3 553 euros le mètre carré à l’échelle nationale fin 2020. Paris, sans surprise, reste hors catégorie : 10 683 euros par mètre carré, soit une hausse de 5,7% sur douze mois. Parmi les grandes villes françaises qui tutoient les sommets (hors Île-de-France), Annecy (5 243 €/m²), Bordeaux (5 023 €/m²), Nice (4 485 €/m²), Nantes (4 151 €/m²) et Aix-en-Provence (4 123 €/m²) dessinent la nouvelle cartographie des prix élevés.
Le risque n’est pas le taux mais la situation de l’emploi
Comment expliquer cette résistance ? Les taux d’intérêt au plancher y sont pour beaucoup, flirtant avec une moyenne de 1,20% sur l’ensemble des durées. Un relèvement des taux ne figure pas à l’ordre du jour. Par ailleurs, les autorités ont desserré la bride sur le taux d’endettement, passant à 35 %, ce qui a permis à de nouveaux ménages d’accéder au crédit immobilier. Pourtant, ces mesures n’ouvrent pas toutes les portes : les banques, confrontées à l’incertitude ambiante, scrutent les dossiers à la loupe. Ce n’est plus l’apport qui fait la différence, mais la stabilité professionnelle. Sans emploi solide, obtenir un prêt relève du parcours du combattant.
Face à cette réalité, la prudence s’impose. Les prévisions ont souvent été prises à défaut. Les premiers mois de 2021 devraient voir les prix continuer leur progression, ou du moins se maintenir. Beaucoup de vendeurs comme d’acheteurs préfèrent patienter, en quête de visibilité sur leur propre situation ou sur les dynamiques du marché. Pourtant, les biens de qualité, bien situés, trouvent preneur sans attendre et soutiennent la vitalité globale du secteur.
Mais rien n’est figé. Une hausse des faillites et la perte d’emplois pourraient rééquilibrer le rapport entre offre et demande. L’ampleur de ce phénomène dépendra en grande partie de la conjoncture économique générale et des moyens que l’État décidera, ou non, d’engager pour limiter les dégâts.
Effets à court terme
Le futur proche du marché immobilier reste difficile à cerner. Un point est clair : la crise sanitaire a accéléré la digitalisation dans la profession. Deux axes dominent cette mutation : la visite virtuelle, qui permet de continuer à chercher un bien malgré les restrictions, et le télétravail, qui permet aux agences de maintenir leur activité à distance. Reste que l’immobilier est un métier d’humain : rien ne remplacera une visite physique pour se projeter dans un lieu, ressentir l’espace, s’imaginer y vivre. Les outils numériques s’imposent comme des alliés, pas comme des substituts. Un agent immobilier raconte, par exemple, comment il a pu garder le contact avec ses clients grâce aux visioconférences, mais que la signature finale ne s’est décidée qu’après une visite sur place.
Autre conséquence à surveiller : le coup de frein porté au tourisme pourrait pousser certains bailleurs à privilégier la location longue durée, ce qui desserrerait la pression sur le marché locatif urbain.
De nouvelles tendances émergent à long terme
Les confinements successifs n’ont pas tant bouleversé le marché que précipité des évolutions déjà en marche. On observe une soif d’espace, l’envie de verdure, la recherche d’un cadre de vie plus agréable : ces critères, qui pesaient déjà dans la balance, deviennent décisifs pour beaucoup de futurs acheteurs.
Le télétravail, désormais largement répandu, change la donne. D’un côté, il incite à rechercher des logements plus spacieux pour aménager un coin bureau distinct du reste de la maison. De l’autre, il rebat les cartes sur la localisation : ne plus avoir à se rendre au bureau tous les jours fait perdre de son importance à la proximité immédiate avec le centre-ville ou le lieu de travail. À terme, cela pourrait desserrer l’étau sur les métropoles et redessiner la géographie résidentielle.
Rien ne dit que le marché immobilier français en sortira inchangé. Mais une chose est sûre : l’appétit pour la pierre ne faiblit pas. Reste à savoir si cette envie de stabilité et de renouveau pourra résister aux secousses économiques à venir, ou si de nouvelles lignes de fracture viendront bouleverser le paysage. Le prochain chapitre s’écrit déjà, entre prudence et espoirs renouvelés.
