Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?

Amortissement d’un bien meublé : définition et exploitation

L’ amortissement est l’un des principaux atouts de la location meublée. C’est souvent ce mécanisme qui permet à 85% des locataires meublés de payer très peu ou pas d’impôt du tout.

Qu’ est-ce que l’amortissement ?

En comptabilité, l’ amortissement est la perte de la valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise , p. ex. Cette perte de valeur , associée à l’usure normale de l’article concerné pendant une période donnée, est calculée comme une dépense qui réduira le résultat de la exercice financier sur lequel l’impôt de la Société est calculé. L’amortissement permettra donc à l’entreprise de payer moins d’impôts en sapant le revenu imposable .

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En loyer meublé, nous estimons que les biens loués s’épuisent chaque annéeet nous répercuterons cette perte de valeur comme un fardeau sur le revenu imposable . Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat afin d’approcher un résultat proche ou égal à 0, et donc de ne pas payer d’impôt sur l’activité.

À savoir : Est-il possible d’radier une vieille propriété ou acheté il y a un certain nombre d’années ? La réponse est OUI ! ==> Toute dépréciation commence à partir du moment où le locataire en meublé passe au régime réel, indépendamment de l’ « âge » de la propriété ou de la date d’achat.

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La dépréciation de la propriété meublée dans le LMNP

L’ amortissement du bien est calculé de manière très précise et est souvent une source d’erreur dans la production d’une seule déclaration de location meublée.

En fait, puisque, pendant quelques années, l’administration exige que l’amortissement soit calculé en fonction des composantes définies aux articles 311-2 du Plan des comptes généraux.

Amortissement des composants consistent à décomposer et à répartir la valeur de la propriété sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composantes) tels que la terre , la décoration ou les travaux majeurs .

Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur de l’actif et a une période d’amortissement spécifique. Lorsque vous choisissez ces valeurs, assurez vous de respecter les temps d’utilisation normaux de chaque composant ainsi que leur part de la valeur totale de la propriété (par exemple , un terrain qui représente 15 % de la part de la propriété en moyenne n’est jamais annulé même si vous avez un appartement sans jardin/terrasse).

Lorsque ce tableau a préparé avec les différentes composantes à amortir , leur valeur et leur durée de vie d’amortissement, il sera nécessaire de calculer l’amortissement de chaque composante de manière linéaire, ajouter les montants d’amortissement des diverses composantes afin de trouver le amortissement de la propriété.

La dépréciation du mobilier et des travaux en location meublée

Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs meublés au Plan Réel Simplifié, vous pouvez également déprécier les meubles de la propriété louée ainsi que les travaux qui y sont effectués.

Pour être amorti, la valeur unitaire de ces transactions doit être supérieure à 598€ TTC et les factures doivent être postérieures à la date de début indiquée sur votre déclaration P0i. Les meubles et les œuvres se déprécient linéairement sur une durée de vie représentative de leur vie.

Amortissement non utilisé

L’ amortissement ne peut pas créer de déficit .

Donc, dans une situation où vos dépenses couvrent déjà tous vos revenus, vous ne pourrez pas facturer l’amortissement pour l’année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, nous allons « stocker » ces radiations non déduites afin de les facturer au cours des années suivantes .

À savoir  :ces amortissements réutilisables peuvent être utilisés sans limite de temps, contrairement au déficit comptable, qui ne peut être appliqué que sur une période de 10 ans.

Amortissement et imposition du gain en capital

Contrairement à ce que vous pourriez penser lorsque vous découvrez le mécanisme d’amortissement des loyers meublés, il n’y a pas d’incidence sur les gains en capital lorsqu’ils vendent un meuble amorti en vertu de la LMNP à un Real simplifié .

Mais il y a une situation où l’amortissement du bien a une incidence sur l’impôt sur les gains plus élevés  : si vous avez une entreprise de location meublée qui est assujettie à l’impôt sur les sociétés , comme c’est le cas pour le loyer meublé dans un SCI, le montant de l’impôt sur les gains plus élevés sera calculé en fonction de la valeur amortie du bien.

Conclusion sur l’amortissement de la LMNP

Comme nous l’avons vu dans cet article, la dépréciation est clairement l’un des éléments les plus importants du loyer meublé sur le régime simplifié Real. Fait dans les règles, il vous permet de réaliser des économies d’impôt importantes sur votre entreprise !

Cependant , il est important de préciser qu’il est impératif d’être accompagné pour remplir votre déclaration de revenus locatifs meublés au Réal simplifié . Une erreur sur l’un des Cerfa déclarative ou dans le calcul de l’amortissement peut rendre ce régime très restrictif et désavantageux et vous obliger à faire appel à un professionnel pour faire des déclarations correctives pendant des années, comme vous l’avez déclaré seul, qui pourrait être particulièrement cher.

Pourquoi se déclarer en LMNP ?

Quand vous louez des appartements non-professionnels, il est possible que vous cherchiez comment bénéficier d’avantages fiscaux ou encore comment amortir le coût de votre investissement. Pour éviter d’avoir à payer d’impôt sur ses recettes de location, vous avez tout intérêt à consulter ce site pour en savoir plus sur l’amortissement en lmnp. En effet, dans ce cas de figure précis, vous allez pouvoir amortir les différentes dépenses que vous avez eu au niveau de votre bien loué. Ainsi, il est possible dans le cadre d’un lmnp, il est tout à fait possible d’amortir des biens pour meubler le bien, mais pas seulement. Si vous faites des travaux pour rénover le bien loué, vous pourrez aussi profiter dans ce cas de figure d’un amortissement sur une période donnée, en moyenne de 3 à 10 ans, pour pallier la perte de valeur du bien. Il arrive que la plupart des loueurs non-professionnels puissent bénéficier de ce type d’amortissement, mais pour autant, ils ne font pas le nécessaire pour faire valoir leurs droits et profiter au maximum de vos revenus des biens meublés. Vous pouvez aussi dans ce cadre déduire toutes les charges courantes et les taxes de vos recettes.

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